富士市で不動産を売る前に知っておきたい相場・費用・税金

この記事では、富士市の地区ごとの価格、売り方の選び方、費用と税金、相続した家を売るときの注意点まで、順番に説明します。

富士市では、中古の戸建ては2,000万円前後、土地は1坪15万円前後で売れている取引が真ん中です。ただし築年数と地区で大きく変わります。

ここで使う数字は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」に載っている富士市の取引を、デグチエステートで集計したものです。このサイトには2種類のデータがあります。

集計の対象は2024年4月〜2026年3月の2年分、1,282件です。そこから、競売や親族間の売買など特殊な事情がある取引と、2種類のデータで重なっていた取引を除いた1,255件で計算しています。

価格は「中央値」で示します。安い順に並べたときに真ん中にくる価格のことです。平均値と違って、極端に高い取引や安い取引に引っぱられにくいため、相場の目安に向いています。

種類別の価格

土地の単価の中央値は、1坪あたり約15.0万円(1㎡あたり4.55万円)

土地の価格は広さで変わるため、単価でも見ておきます。取引された土地の広さの中央値は240㎡(約73坪)でした。

「安いほうから4分の1」「高いほうから4分の1」は、全体の半分がこの2つの価格の間に入るという意味です。たとえば中古の戸建てなら、半分の取引が900万円〜3,100万円の間で売れています。同じ「戸建て」でもこれだけ幅があるのです。

築年数でどう変わるか

建物は年数がたつほど価格が下がります。富士市の取引を築年数で分けると、次のようになりました。

※築年数は2025年を基準に計算

注目したいのは、築31年以上の戸建てが235件と、いちばん多く取引されていることです。古い家でも買い手はついています。築年数が古いからといって、売れないとあきらめる必要はありません。

ただし、築31年以上の戸建ての中央値は1,000万円です。建物の価値はほとんど残っておらず、土地の価格に近い金額で取引されていると考えられます(これは数字から読み取った推測です)。

地区ごとの違い

土地の価格は地区によって大きく違います。ここでは土地の取引が10件以上あった地区だけを載せています。件数が少ないと、1件の取引で中央値が大きく動いてしまうためです。

比べやすいように、もう一つの公的なデータも並べました。国土交通省の「地価公示」(毎年1月1日時点)と、静岡県の「地価調査」(毎年7月1日時点)です。どちらも不動産鑑定士が、決められた地点の土地の価格を評価したものです。ここでは令和8年の住宅地の地点を使っています。

出典:国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報(2024年4月〜2026年3月)と地価公示・地価調査(令和8年、住宅地)をもとにデグチエステートが集計。1坪=3.30579㎡で換算

表を見ると、伝法を除くほとんどの地区で、実際の取引の中央値のほうが地価公示・地価調査より低くなっています。市全体で見ても、取引の中央値は1坪約15.0万円、地価公示・地価調査の71地点の中央値は1坪約19.5万円でした。

これはどちらかが間違っているのではありません。比べているものが違うのです。

• 地価公示・地価調査:市街化区域(住宅を建てることが前提の区域)の中で、形や前の道路の条件がふつうの住宅地1か所を評価した価格
• 取引の中央値:実際に売れた土地すべての真ん中。家を建てにくい区域の土地、広すぎる土地、形がいびつな土地なども含まれる

山側の大淵や、比奈・森島・天間で差が大きいのは、こうした条件の土地が多く含まれているためと考えられます(推測です)。

ご自分の土地が「ふつうの住宅地」に近ければ地価公示・地価調査の価格に近く、条件が悪ければ取引の中央値より下になる。おおまかには、そう考えるとわかりやすいでしょう。

伝法、今泉、大淵、原田の暮らしや特徴は、地区ごとのガイドで詳しく紹介しています。

• 伝法エリアの住みやすさと特徴
• 今泉エリアの住みやすさと特徴
• 大淵エリアの住みやすさと特徴
• 原田エリアの住みやすさと特徴

この数字を自分の家に当てはめるときの注意

ここまでの数字は、あくまで「富士市でどのくらいの価格の取引が多いか」の目安です。ご自分の家がいくらで売れるかは、次のような条件で変わります。

• 土地の形、広さ、前の道路の幅
• 建物の状態(雨漏りやシロアリ被害の有無、リフォーム歴)
• 駅や学校、スーパーまでの距離
• 家を建てられる区域かどうか(市街化区域か市街化調整区域か)
• 売り出す時期と、そのとき近くに似た物件が売りに出ているか

洋服にたとえると、相場は「Mサイズの平均的な値段」です。実際の値段は、生地や仕立て、デザインで上にも下にも動きます。ご自分の家の値段を知るには、物件を見たうえでの査定が必要です。

不動産の売り方は、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つです。仲介は高く売れる可能性を優先する方法、買取は早く・確実に・人に知られずに売ることを優先する方法です。

「なるべく高く売りたい」と考えるのは自然なことです。ただ、売却の相談を受けていると、実は「いつまでに売りたい」「近所に知られたくない」「住みながら内覧の対応をするのは負担」といった事情のほうが大事な方も少なくありません。

「高く売ること」と「希望どおりに売ること」は別のもの

ここを分けて考えることが大切です。価格だけを追うと、売れるまでに時間がかかったり、生活の負担が増えたりすることがあります。どちらを優先するかで、選ぶ売り方が変わるのです。

買取の価格が仲介より低くなりやすいのは、買い取った会社が手を入れて売り直すための費用や、売れ残るリスクを見込むためです。どのくらい差が出るかは物件によって違うため、両方の金額を並べて比べるのが確実です。

デグチエステートの買取の特徴

デグチエステートでは、仲介のほかに、デグチグループが直接買い取る買取も行っています。

• グループが直接買うため、仲介手数料がかからない
• チラシなどの広告を出さないので、近所や知人に知られにくい
• 住んでいる家を購入希望者に見せる必要がない
• 引越しや住み替えの時期に合わせて売買の日程を決められる
• 登記などの手配も、問題がなければ当社でまとめて進められる

※物件によっては買取できない場合があります。

仲介と買取の両方を扱っているため、「仲介ならこのくらい、買取ならこのくらい」と両方の金額を出して比べていただけます。どちらにするか決めていない段階でのご相談でも大丈夫です。

仲介で売る場合、相談から引渡しまでは6つの段階で進みます。

媒介契約は3種類ある

3つ目の段階で結ぶ媒介契約には、3つの種類があります。どれを選ぶかで、ほかの不動産会社にも依頼できるか、どのくらいの頻度で報告を受けられるかが変わります。

出典:国土交通省「標準媒介契約約款」。レインズへの登録期限は不動産会社の休業日を除いて数えます

1社に任せて、こまめに報告を受けながら進めたいなら専任媒介か専属専任媒介、複数の会社に並行して頼みたいなら一般媒介が向いています。

仲介で売る場合、主な費用は仲介手数料、売買契約書に貼る印紙税、ローンが残っている場合の抵当権を消す登記の費用です。

売って利益(譲渡所得)が出たときは、所得税と住民税がかかります。ただし、自分が住んでいた家を売った場合は、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があり、税金がかからないケースも多くあります。

譲渡所得の計算

利益は次の式で計算します。

売った金額−(買ったときの費用+売るためにかかった費用)−特別控除=課税される利益

「買ったときの費用」は、購入代金や仲介手数料などから、建物の価値が年数で減った分を差し引いたものです。昔に買った家で購入時の金額がわからない場合は、売った金額の5%を買ったときの費用とみなせます(国税庁 No.3258)。

親から相続した家の場合は、親が買ったときの費用を引き継ぎます。購入時の契約書が残っていないか、早めに探しておきましょう。

税率は「5年」で変わる

税率は、売った年の1月1日時点で何年持っていたかで変わります。

※所得税には、2047年(令和29年)分まで、所得税額の2.1%の復興特別所得税が加わります
出典:国税庁 No.1440、国税庁「暮らしの税情報 土地や建物を売ったとき」

「1月1日時点」というところが見落としやすい点です。買ってからちょうど5年たった年に売っても、その年の1月1日時点では5年以下なので、短期の税率になります。

また、10年を超えて住んでいた家を売った場合は、さらに税率を下げる特例もあります(国税庁 No.3305)。

特例にはここに書いた以外にも細かい条件があります。実際に使えるかどうかは、税務署か税理士に確認してください。デグチエステートでは顧問税理士への税金の相談もご案内しています。

相続した家を売るには、まず名義を亡くなった方から相続人に変える「相続登記」が必要です。2024年4月1日から相続登記は義務になりました。

• 相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に登記する
• 正当な理由なく登記しないと、10万円以下の過料(行政上の罰金のようなもの)の対象になる
• 2024年4月1日より前に相続した不動産も対象。2027年(令和9年)3月31日までに登記が必要

出典:法務省「相続登記の申請義務化について」

相続人が何人もいる場合は、誰が家を受け継ぐのかを話し合いで決めてから登記します。話し合いには時間がかかることが多いため、売ることを考えているなら早めに動くのが安心です。

相続したら「3年以内に方向を決める」

前の章で紹介した空き家の特例にも、「相続から3年が過ぎる年の年末まで」という期限があります。相続登記の期限も3年です。この2つをまとめて覚えておくとよいでしょう。

空き家のまま置いておくと、庭木の手入れや固定資産税の支払いが続き、建物の傷みも進みます。売るか、貸すか、残すかを決めるためにも、まずは今の価格を知っておくことをおすすめします。

デグチエステートでは、2024年2月に司法書士を招いた相続相談会を開くなど、相続した不動産のご相談にも対応してきました。登記の手配も含めてご相談いただけます。

査定は書類がなくても受けられます。ただ、次のものがあると査定が正確になり、売るときの手続きもスムーズです。

• 登記済証(権利証)または登記識別情報通知
• 固定資産税の納税通知書(課税明細書)
• 購入したときの売買契約書と重要事項説明書
• 建物の図面、建築確認済証・検査済証
• 土地の測量図・境界確認書
• 住宅ローンの返済予定表(ローンが残っている場合)
• リフォームや修理をした記録

見つからないものがあっても大丈夫です。法務局で取れるものや、不動産会社が代わりに調べられるものもあります。

特に購入したときの売買契約書は、先ほどの税金の計算で「買ったときの費用」を証明するのに使います。なくすと税金が高くなることがあるので、見つけたら大切に保管してください。

会社を選ぶときは、査定額の高さだけで決めないことが大切です。富士市での取引の経験があるか、仲介と買取の両方を比べられるか、税金や登記まで相談できるかを確認しましょう。

査定額は「この金額で売れる」という約束ではありません。実際の価格は、買い手との話し合いで決まります。高い査定額を出されても、根拠がなければ売り出したあとに値下げを重ねることになりかねません。金額の根拠を、近くの取引事例を使って説明してくれるかを見てください。

なお、この記事はデグチエステートが書いています。上の5つは、当社も自分たちに課している基準です。当社以外の会社と比べていただくのも、もちろん歓迎します。

富士市の取引の中央値は、中古の戸建てで約2,100万円、中古マンションで約1,600万円、土地で1坪約15万円でした。ただし築年数で戸建ての価格は3倍近く変わり、土地は地区によって1坪6万円台から29万円台まで差があります。相場は入口であって、ご自分の家の値段ではありません。

売り方は、価格を優先するなら仲介、時期や人に知られないことを優先するなら買取です。どちらがよいかは、「高く売ること」と「希望どおりに売ること」のどちらを大事にするかで決まります。

手元に残るお金は、仲介手数料や印紙税などの費用と、税金で変わります。住んでいた家の3,000万円控除や、相続した空き家の特例には期限があるため、使えるかどうかを早めに確認しておきましょう。

デグチエステートは1993年の設立以来、富士市を中心に不動産の売買に携わってきました。仲介と買取の両方を扱っているので、両方の金額を並べてご提案できます。